A aquisição de casa própria ainda é vista como o caminho mais claro para o sonho americano – um caminho para a estabilidade, a poupança e a riqueza geracional. Esta promessa é real. A aquisição de casa própria pode ajudar as famílias a construir activos e a garantir segurança financeira a longo prazo. Mas o debate público sobre a política habitacional muitas vezes pára na compra, como se conseguir as chaves fosse a única parte difícil, e tudo depois disso fosse automático. Para muitos, o verdadeiro teste surge após a compra, quando os pagamentos, as reparações, os seguros, os impostos e as flutuações de rendimentos começam a sobrecarregar as finanças domésticas.
Este ponto cego é mais importante do que nunca na visão do Congresso Lei da ESTRADA para a Habitação do Século 21um dos pacotes habitacionais mais ambiciosos da década. Grande parte da conversa centrou-se na oferta: como construir mais casas, reduzir o défice e expandir o acesso à propriedade. Isto é importante. Mas a oferta é apenas uma parte.
Tomemos como exemplo a Califórnia: no estado definido por falta de moradia grave, preços excessivos das casas SI disparidades raciais persistentes na posse de casa própriao desafio não é apenas ajudar as famílias a comprar uma casa, mas garantir que elas possam pagar por ela inflação. A manutenção da casa própria merece a mesma atenção que a expansão do acesso a ela.
Em novo estudomeu coautor Sanket Korgaonkar e eu examinamos o que acontece quando as famílias adquirem a casa própria com uma hipoteca. Usando trocas de propriedades vinculadas, registros de execução hipotecária e dados de registro de residentes da Carolina do Norte que compraram uma casa entre 2007 e 2019, rastreamos o progresso financeiro dos mutuários após a compra.
Nossas principais descobertas foram sólidas: mesmo depois de levar em conta pontuações de crédito, renda, características da propriedade, padrões financeiros dos mutuários antes e depois de comprar uma casa, e comparar pessoas na mesma área, os proprietários negros e mulheres enfrentam maior estresse financeiro do que os proprietários brancos e masculinos.
Estas não são pequenas diferenças. Os proprietários negros executados experimentam aumentos significativos no período de mais de 30 e mais de 90 dias, em comparação com os proprietários brancos executados, após a compra. As mulheres com empréstimos registam uma taxa de incumprimento mais elevada ao longo de 30 dias, embora a evidência seja mais fraca para incumprimentos mais graves. A causa subjacente é complexa. As mulheres e os mutuários minoritários tendem a ter rácios entre o valor do empréstimo e as compras mais baixos e masculino e feminino SI etnicamente as disparidades salariais aumentam ao longo do ciclo de vida, tornando mais difícil absorver choques financeiros mais pequenos.
A ansiedade é muito mais do que saldar dívidas. Descobrimos que os proprietários negros acumulam mais dívidas de cartão de crédito após a compra do que os proprietários brancos. Enquanto isso, enquanto os proprietários brancos pagam seus empréstimos estudantis depois de comprar uma casa, os proprietários negros o fazem mais lentamente ou nem o fazem. Os padrões de reembolso de empréstimos estudantis refletem o gênero, com as mulheres proprietárias pagando seus empréstimos estudantis mais lentamente do que os homens após a compra. Por outras palavras, o peso da aquisição de casa própria não se limita às hipotecas, mas estende-se a outras formas de dívida e à rutura das famílias.
A questão para os decisores políticos não é apenas como ajudar as pessoas a comprar casas, mas como garantir que essas pessoas as mantenham longe de problemas financeiros. Muitas vezes, os decisores políticos concentram-se na primeira parte da equação: expandir o acesso. A nossa investigação aponta para a outra metade, quando o custo de propriedade, o risco de construção e a pressão sobre o dinheiro começam a diminuir.
É por isso que a Lei ROAD to Housing do século 21, liderada pelos senadores Tim Scott e Elizabeth Warren, merece elogios e atenção. A conta está ficando boa. Um aconselhamento imobiliário mais sólido pode ajudar os potenciais compradores a compreender melhor o custo de propriedade para além da hipoteca – incluindo impostos, seguros, manutenção e choques financeiros. Programas de reparo e manutenção também são importantes. Reparações inesperadas podem rapidamente levar as famílias existentes a dívidas caras e não garantidas, especialmente para famílias menos culpadas.
Os esforços do projeto de lei para facilitar a obtenção de empréstimos para residências menores também podem fazer a diferença. Em muitos mercados imobiliários acessíveis, os potenciais compradores ficam excluídos porque os proprietários não podem ser alcançados e o mercado hipotecário é menos incentivado para empréstimos menores. Tornando os pequenos empréstimos em dólares mais acessíveis expandir o acesso aos ativos de uma forma que esteja mais de acordo com o parque habitacional disponível para muitas famílias da classe trabalhadora.
Mas o maior risco é que uma agenda habitacional centrada na oferta e no acesso resolva apenas um lado do problema. A nova oferta pode melhorar o poder de compra e expandir as oportunidades, mas o acesso por si só não é suficiente. Uma agenda séria precisa, portanto, ir mais longe e incluir a consolidação pós-compra: aconselhamento contínuo mais forte, assistência de reparação de emergência e procedimentos que ajudem os proprietários novos e iniciantes a absorver choques de rendimento antes que se transformem em recessões de curto prazo, dívidas incobráveis ou eventual perda de casa.
A casa própria ainda pode gerar riqueza. Mas essa promessa depende do que acontecer após o fechamento. O Congresso deveria usar a Lei ROAD to Housing do século 21 não apenas para ajudar as famílias a comprar casas, mas também para ajudá-las a manter essas casas longe de dificuldades financeiras.
Carlos Fernando Avenancio-León é professor assistente de finanças na Universidade da Califórnia, em San Diego, e pesquisador não residente no Washington Center for Equitable Growth.
