Desde 2021, quando o mercado imobiliário chinês mergulhou na crise, os analistas têm acompanhado de perto os seus problemas, tarefa que se torna cada vez mais difícil. Em meados de dezembro, as autoridades habitacionais de Pequim anunciaram que iriam remover as contas das redes sociais responsáveis por publicações negativas; Milhares deles foram fechados ou suspensos desde então. As agências imobiliárias estão sob pressão para manter a confidencialidade. Em Novembro, duas das principais fontes independentes de informação do país deixaram de divulgar números mensais de vendas de casas, segundo o governo.
As preocupações oficiais surgem em resposta às constantes más notícias. A Vanke, uma gigante empresa apoiada pelo Estado, está à beira do fracasso. Vendas de casas novas por metragem quadrada média caíram pela metade em relação ao pico de 2021. A construção de novas casas caiu quase três quartos; investimento, mais de um terço. No entanto, a principal preocupação é o custo da habitação. Larry Hu, do banco de investimento Macquarie, estima que 85% dos ganhos observados na década até 2021 desapareceram. Em comparação, a crise imobiliária nos EUA de 2007 eliminou 47% do aumento dos preços das casas entre 1996 e 2006.
Os investidores estão interessados em compreender quanto o preço irá subir e por quanto tempo, uma vez que a crise tem um impacto profundo no sector financeiro chinês. A maioria das hipotecas são imobiliárias, o que significa que quando o preço cai, o mesmo acontece com o valor dos seus ativos. Os gestores de activos governamentais e as seguradoras também são grandes investidores no sector imobiliário.
Estas questões são difíceis de responder devido às limitações da informação recente ou devido à falta de dados existentes. A referência do governo é um índice de preços de moradias em 70 grandes cidades. Os estatísticos usam médias ponderadas para calcular as variações mensais e anuais de preços. Embora os números resultantes mostrem um declínio preocupante, podem subestimar o problema. Isto não inclui milhares de pequenas cidades, onde a recessão foi particularmente grave. E embora os números oficiais sugiram que os preços das casas usadas em Xangai caíram ligeiramente todos os anos desde 2023, relatórios anedóticos sugerem que caíram ainda mais, um padrão que pode aplicar-se a outras grandes cidades.
Na ausência de dados fiáveis, os investidores devem confiar em estimativas de peritos. Um relatório recente da Enhance International examina o actual rácio dos preços das rendas em quatro grandes cidades e apresenta uma perspectiva sombria para os próximos cinco anos. Os analistas da consultora acreditam que o preço da habitação tradicional poderá cair mais 40%, embora já tenha atingido o nível mais baixo em dez anos. Mais preocupante é a sua estimativa de que a crise imobiliária da China poderá continuar na década de 2030.
O que explica esse declínio a longo prazo? Uma das razões é a intervenção das autoridades locais. Muitas vezes limitam os descontos em novas casas para evitar quedas repentinas de preços e reduzir as tensões sociais (imagine a frustração de um comprador recente que pagou o preço total apenas para descobrir que uma casa do outro lado da sala estava a ser vendida com um desconto de 40%. Mas fazê-lo distorce os sinais do mercado, atrasando a venda dos 30 milhões de casas não vendidas da China.
Outra razão é a incapacidade do governo central de introduzir um grande imposto sobre a habitação. Embora as autoridades tenham prometido tal imposto durante anos, poucos testes foram feitos até agora. Nenhum imposto sobre propriedades de investimento inactivas – estimadas em 49 milhões de euros – tem pouco incentivo para os proprietários venderem.
Devido à correria da construção, menos imóveis estão chegando ao mercado. Em 2022, as vendas de casas novas representarão metade de todas as vendas. Esse número cai para apenas 26% em 2024 e continua a diminuir em 2025 numa amostra de grandes cidades, de acordo com estimativas da Enhance. Portanto, o abastecimento de casas antigas é mais importante do que nunca. Sem impostos imobiliários, os preços cairiam lentamente porque os proprietários assumiriam o prejuízo e relutariam em colocar as suas propriedades à venda. Os censores das redes sociais da China estarão ocupados por um tempo.
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