Desculpe, sua casa está pegando fogo. Aqui está uma conta HOA de $ 23.000 – com vencimento no próximo mês

Ao que tudo indica, a recuperação do incêndio em La Vina está indo bem.

A luxuosa comunidade no noroeste de Altadena perdeu 52 das suas 272 casas no incêndio de Eaton do ano passado, mas mais de 70% estão agora a ser reconstruídas e as renovações dos espaços comuns estão em bom andamento.

Mas, a portas fechadas, trava-se uma batalha sobre a conta do HOA que foi forçada a pagar no verão passado para reparar os danos causados ​​pelo incêndio.

A “avaliação especial” de 23.614 dólares – imposta a todos os proprietários de casas na comunidade – entrou em conflito com os seus vizinhos, levando a uma pequena guerra civil. Epítetos foram lançados, ameaças foram feitas, reuniões de emergência no Zoom foram realizadas.

Para a parte que ficou confusa com a taxa, não é tanto o dinheiro, mas o contexto em torno dele. O HOA anunciou a conta em 29 de julho e deu aos moradores até 1º de setembro – 34 dias – para pagá-la. Se não pagassem, seriam atingidos por um dilúvio de multas por atraso, juros anuais de 12% e, finalmente, a execução hipotecária de sua casa, quer ela ainda estivesse de pé ou não.

Em março, o HOA cumpriu sua ameaça. Ajuizou ação contra um morador cuja casa pegou fogo, buscando penhor e execução hipotecária de seu terreno baldio para pagar as dívidas da associação, incluindo avaliações especiais não pagas.

Nem o conselho da HOA, seu advogado nem sua sociedade gestora responderam a vários pedidos de comentários.

“São problemas no paraíso”, disse o residente Ryan Harmon.

Harmon emergiu como um líder contra a taxa, divulgando suas diferenças em um grupo do Google que os residentes usavam como quadro de mensagens.

É uma responsabilidade gastá-lo. Harmon – cuja casa foi danificada pela fumaça, forçando-o a morar em um apartamento alugado desde o incêndio – disse que foi rotulado de encrenqueiro por fazer perguntas. Seus vizinhos pararam de falar com ele quando perceberam que ele não iria pagar.

“Fiz inimigos”, disse ele. “É triste ver uma comunidade que já foi próspera ficar tão ruim. O incêndio uniu todos até que os jornais do HOA morreram.”

De acordo com um Powerpoint apresentado pela HOA numa reunião, foram cobradas taxas para cobrir 6,4 milhões de dólares em danos: 2,2 milhões de dólares para substituir a irrigação, 1,8 milhões de dólares para substituir vedações e 1,5 milhões de dólares para plantar árvores e arbustos, mais alguns custos de limpeza e serviços. O HOA tinha cobertura para desastres, mas não o suficiente para cobrir o custo total da reforma.

Alguns planos de seguro residencial têm cobertura para avaliações HOA inesperadas, mas Harmon disse que quando entrou com uma reclamação na State Farm, a empresa disse que não havia evidências suficientes para provar os US$ 6,4 milhões em danos. Os moradores que apoiam a taxa dizem que US$ 6,4 milhões é o mínimo para restaurar o bairro onde estava antes do incêndio, mas Harmon disse que o número parece alto demais para algumas novas usinas e tubulações. Ele disse que o HOA não detalhou o que precisa ser substituído.

Harmon manteve-se firme durante meses, acumulando milhares de dólares em multas por atraso. Eventualmente, o HOA ameaçou executar a hipoteca de sua casa. Na íntegra, ele seguiu o conselho de seu advogado e pagou os honorários usando uma apólice de seguro de US$ 29 mil, destinada a limpar as roupas danificadas de sua família.

“Quem trata gentilmente seus amigos e vizinhos depois da maior tragédia de sua vida?” ele perguntou. “Nem todo residente tem US$ 24 mil guardados meses depois que sua casa pegou fogo.”

Ele disse que outros eram ainda piores. Um vizinho mudou-se apenas três dias antes de sua casa pegar fogo. Agora, eles estão pagando hipotecas e taxas HOA para casas mal habitadas.

Rande e Jess Sotomayor moram em La Vina desde 1998 e conhecem vários membros do conselho. Eles disseram que havia tantas ameaças atrás dos honorários – ameaças de contratar advogados ou ameaças de vazar os fatos para a imprensa – que Rande, o negociador, organizou uma chamada de emergência pelo Zoom para tentar enquadrar a questão para o conselho.

O casal disse que a taxa é necessária e o processo transparente, de acordo com a Lei Davis-Stirling, a lei estadual que rege os HOAs.

“Os HOAs não operavam no vácuo. Eles tinham muitas contribuições; tinham uma empresa de contabilidade que monitorava os números e um escritório de advocacia que monitorava a conformidade”, disse Rande. “É impossível trabalharmos juntos. Em algum momento o conselho terá que se sentar e decidir o que fazer.”

Ele disse que os residentes que vivem em HOAs têm a responsabilidade de ler os documentos governamentais e compreender a autoridade que conferem ao conselho.

“Temos sorte de o custo ser baixo”, disse Rande. “Vimos avaliações privadas de centenas de milhares em outros HOAs.”

Jess diz que o prazo apertado é necessário porque o bairro precisa de dinheiro para fazer um contrato de conserto. Caso contrário, a obra aguardava o pagamento do salário do empreiteiro, mas os moradores não reclamam da indenização e sim do motivo pelo qual o assunto não foi resolvido.

Sobre o caso de encerramento, disse que é uma triste consequência não pagar em dia.

“É uma situação sem saída para o conselho. Se eles fizeram isso de uma maneira, serão culpados por não terem feito de outra”, disse Jess. “Se as pessoas não pagam, é injusto com quem pagou primeiro.”

Luke Carlson, um advogado que escreveu um livro sobre lutar contra um HOA ruimficou surpreso ao saber da ação, que foi movida pelo HOA em março, depois que um morador, cuja casa foi destruída por um incêndio, não pagou as taxas do HOA, incluindo avaliações especiais.

“Parece um pouco chocante”, disse ele. “Esta é uma situação em que o proprietário perdeu tudo e não vejo como resolver o problema com uma ação judicial agressiva”.

Carlson disse que muitas vezes na Califórnia, os HOAs optam pela opção nuclear de uma ação judicial, mesmo que a ação judicial – e os caros honorários advocatícios que ela acarreta – possam não ser do melhor interesse da comunidade.

A comunidade de La Vina, no noroeste de Altadena, perdeu 52 das 272 casas no incêndio em Eaton, mas mais de 70% estão actualmente a ser reconstruídas.

(Robert Gauthier/Los Angeles Times)

Ele descreveu a ação como agressiva porque, além de buscar dinheiro para avaliações não pagas, está pedindo ao tribunal que retire os convênios registrados do HOA e autorize a venda do imóvel para saldar a dívida. Carlson não estava envolvido no caso, mas disse que uma grande defesa se concentrará no cumprimento dos requisitos do HOA para arquivar avaliações e cobranças.

“Se o processo for aprovado e eles não se defenderem como o diabo, eles serão demitidos e todo o patrimônio será destinado ao pagamento do processo, mais os honorários advocatícios”, disse ele.

Não é a primeira vez que o La Vina HOA estraga. Quando a comunidade foi construída na década de 90, os incorporadores cercaram as trilhas públicas para caminhadas, que começaram a durar anos. batalha legal quem viu o HOA chegar processado pelo condado de LA. A briga durou até 2010, quando o bairro foi obrigado a reabrir a estrada – e pagar honorários advocatícios.

O residente Rick Ursitti morou em La Vina durante a guerra e diz que o HOA cometeu um erro terrível ao tentar assumir o controle do terreno. Ele se lembra de ter pago mais impostos como resultado da batalha legal, e as alíquotas parecem ser semelhantes hoje.

Sua casa foi destruída por um incêndio e está sendo reconstruída.

“Meu seguro cobriu a avaliação, mas isso não significa que estou dizendo ‘boa sorte’ aos outros”, disse ele. “Não gosto da forma como foi tratado.”

Ursitti disse que há falta de transparência e que as pessoas ficam cegas pelo projeto de lei. Ele disse que gostaria de ver outras soluções, como o HOA contrair um empréstimo ou permitir que os moradores paguem parcelado.

“Eles podem distribuir o custo ao longo do tempo, em vez de nos dizer que devemos US$ 23 mil amanhã”, disse ele.

Cassie Coleman diz que La Vina parece um programa de TV hoje em dia.

“Há um tipo especial de pessoa que mora em um condomínio fechado”, disse ele. “Você sente pena das pessoas que não se importaram. Elas só querem ruas limpas e grama verde para seus cães.”

Coleman não possui uma casa em La Vina; ela se mudou há quatro anos para cuidar de seus pais idosos, que possuem uma casa na comunidade desde 1999. Ela não gostou da rapidez com que as pessoas tiveram que pagar após o acidente.

“Depois de um incêndio, você se vê em um pesadelo administrativo. Seguros, encontrar uma casa”, disse ele. “Não houve tempo para rever o plano de embelezamento pós-incêndio de La Vina.

Ele disse que todo o processo foi apressado. Se você perdeu um e-mail ou uma reunião na prefeitura, não terá outra chance de opinar.

De acordo com Coleman, houve humilhação pública para aqueles que questionavam as taxas.

“As pessoas diziam: ‘Se você não pode pagar por isso, por que possui uma casa nesta comunidade?'”, disse ele. “Estamos envergonhados.”

A princípio, Coleman ficou chocado com a aparente urgência de “melhorar” o bairro. Mas ele tem uma teoria funcional.

No ano passado, o desenvolvedor PLC Communities anunciou “Bis em La Vina,” 18 casas de luxo foram reconstruídas após o incêndio. O pequeno tem já foi vendidoe muitos outros no mercadocom preços a partir de US$ 1,9 milhão.

“Há uma suposição aqui sobre o valor da propriedade e sabemos que eles precisam vendê-las o mais rápido possível”, disse Coleman. “Então, por que sobrecarregar as pessoas com tanto dinheiro? Eu me pergunto se esse é o motivo: tornar este lugar leve e sustentável.”

Tem sido um ano frustrante para Coleman, que diz que a sensação de cura coletiva acontecendo em Altadena não passou dos altos portões de ferro que guardam La Vina.

“Algumas pessoas fazem muito pela comunidade de Altadena”, disse ele. “Mas aqui as pessoas querem primeiro devolver La Vina.”