As autoridades de Los Angeles facilitaram a conversão de edifícios comerciais vazios em residências, abrindo as portas para milhares de casas em uma cidade que precisa desesperadamente de moradia.
O desenvolvedor Garrett Lee já está trabalhando.
Depois de anos lutando para encontrar um inquilino para um escritório chamativo na periferia do centro da cidade, a empresa acaba de começar a converter seu espaço de escritórios em quase 700 apartamentos.
Com a Lei de Reutilização Urbana em toda a cidade que entra em vigor este mês, mais mudanças habitacionais estão chegando a Los Angeles, disse Lee.
“Isso é um grande negócio para a cidade”.
A portaria abre a possibilidade de conversão para mais edifícios do que a directiva de 1999, que abriu caminho à conversão de edifícios mais antigos do centro da cidade e impulsionou a remodelação residencial que transformou o centro da cidade numa área habitável depois de décadas como uma zona comercial onde poucos queriam viver.
A primeira portaria aplicava-se a edifícios construídos antes de 1975 e concentrava-se principalmente no centro da cidade. De acordo com as novas diretrizes, os edifícios comerciais com apenas 15 anos em Los Angeles podem ser convertidos em habitações com a aprovação dos funcionários da cidade, em vez de passarem por um longo processo de revisão que, de outra forma, iria para a Câmara Municipal.
Facilitar as aprovações de conversão para projetos que atendam às diretrizes da cidade removerá um dos maiores obstáculos para os incorporadores que historicamente tiveram que adivinhar quanto tempo levará para iniciar a construção, disse Lee.
“Quando você tira esse risco da mesa, aumenta as chances de conversão”, disse ele.
“Isso aborda a escassez de moradias e os problemas crônicos de vagas de escritórios”, disse Lee, presidente da Jamison Properties.
A Jamison Properties está transformando este escritório sofisticado no centro de Los Angeles em uma casa.
(William Liang/For The Times)
Há mais de 50 milhões de pés quadrados de escritórios vagos em Los Angeles, de acordo com especialistas do setor, espalhados pelos distritos comerciais e corredores da cidade, como o Wilshire Boulevard.
A nova portaria levou o desenvolvedor David Tedesco a avançar com planos para transformar um importante edifício de escritórios em Sherman Oaks, uma área que não havia sido incluída anteriormente nas diretrizes de reutilização da cidade.
Sua empresa, a IMT Residential, planeja converter a antiga sede da Sunkist Growers em 95 apartamentos.
Visível da 101 Freeway, a pirâmide invertida de design brutal serviu como sede da Sunkist de 1970 a 2013. A Los Angeles Conservancy chamou o edifício de uma “sinfonia em concreto”, condizente com a localização da cidade.
Antes, havia planos de reforma do prédio para novos escritórios, mas quando a demanda por escritórios diminuiu após a pandemia, o incorporador Tedesco disse que sua empresa decidiu usar o novo decreto que pode ser usado para torná-lo um edifício residencial.
As novas regras significam que “podemos avançar mais rapidamente” e evitar a repetição de impactos ambientais a longo prazo, disse ele.
O decreto de 1999 provou que as pessoas querem viver no centro da cidade e que a conversão de antigos edifícios de escritórios em apartamentos ou hotéis pode transformar bairros, disse Ken Bernstein, urbanista do Departamento de Planeamento de Los Angeles.
Pessoas caminham pelo Union Bank Plaza, no centro de Los Angeles, em agosto.
(Allen J. Schaben/Los Angeles Times)
A nova construção residencial seguiu uma onda de conversões no centro da cidade no início dos anos 2000, e o decreto foi estendido a alguns outros bairros com casas mais antigas, incluindo Hollywood e Koreatown.
Mas a partir deste mês, as conversões residenciais na maioria das cidades ainda exigem mais aprovações, licenças e audiências, bem como análises ambientais, disse Bernstein.
“Pode ser um processo muito demorado, difícil e caro”, disse ele.
As novas regras “abrem o potencial”, disse ele, de estruturas subutilizadas em toda a cidade, incluindo centros comerciais como Westwood, Olympic Boulevard, South Los Angeles, Ventura Boulevard e Harbour District.
A portaria não se limita aos edifícios de escritórios. Prédios industriais, lojas e até estacionamentos podem ser convertidos em residências.
Bernstein prevê que os proprietários de shoppings convertam partes de seus shoppings e garagens em unidades residenciais de acordo com as novas diretrizes. Vale a pena transformar lojas ainda menores em casas.
Embora o novo decreto reduza as barreiras para os proprietários interessados em converter as suas casas não utilizadas, eles ainda enfrentam forças comerciais e regulamentares que prejudicam todos os promotores imobiliários.
Maquete de um apartamento dentro de uma torre de escritórios da década de 1980 em 1055 W. 7th St., em Los Angeles, que será convertido em uma casa.
(Eddie Shih/Estúdios E22)
Isso inclui juros que tornam o empréstimo mais caro. As tarifas mais elevadas aumentaram o custo dos materiais e fornecimentos de construção, enquanto a repressão aos trabalhadores indocumentados dizimou e horrorizou muitos dos trabalhadores internacionais que dependem da indústria da construção.
Os promotores também dizem que o Measure ULA, o “imposto residencial” da cidade sobre vendas de imóveis em grande escala, prejudica a percepção de rentabilidade de todos os imóveis.
A medida ULA “realmente desencoraja os desenvolvedores de fazerem desenvolvimento na cidade de Los Angeles”, disse Karin Liljegren, uma arquiteta local especializada em projetos de reutilização e que ajudou a cidade a redigir o novo decreto.
Os promotores também estão preocupados com o facto de os novos edifícios não gerarem receitas suficientes para cobrir os custos de construção.
Os locatários acostumados ao aumento dos custos viram uma tendência de queda no ano passado, quando o aluguel médio na área metropolitana de Los Angeles caiu para US$ 2.167 em dezembro – o preço mais baixo em quatro anos, de acordo com dados do inventário habitacional.
Os especialistas discordam sobre a causa do declínio. Alguns dizem que é um sinal do que está por vir, outros dizem que é apenas um pequeno patamar e que os aluguéis vão subir novamente este ano.
A ativista de conversão Nella McOsker, presidente da Central City Assn. grupo de defesa empresarial, disse que as novas regras são “incríveis” e criam “flexibilidade incrível” para proprietários que desejam mudar. Mas LA precisa de seguir o exemplo de outras cidades e fazer mais em termos de incentivos financeiros para os promotores que tentam construir lápis.
A Associação Central da Cidade. A cidade quer considerar incentivos financeiros para a conversão, mesmo enfrentando um défice orçamental, disse McOsker.
Os líderes das cidades deveriam considerar a oferta de incentivos financeiros, como os utilizados noutras cidades, para colmatar a disparidade de lucros, disse McOsker, citando programas noutros distritos comerciais centrais.
Nova Iorque, Washington e Boston têm programas de redução de impostos sobre a propriedade, por exemplo. São Francisco está a oferecer incentivos fiscais e Chicago está a utilizar financiamento com aumento de impostos para encorajar alguma inovação. No Canadá, Calgary oferece doações diretas.
Em Washington e Nova Iorque, o uso de adaptações tem sido generalizado, disse Lee, resultando em empreendimentos habitacionais que acrescentam 1.000 a 2.000 unidades habitacionais.
Lee, que converteu quase 2.000 apartamentos até agora, disse que planeja aproveitar as disposições da nova portaria que lhe permitirão colocar mais apartamentos em cada andar.
“Estamos pegando projetos totalmente desenvolvidos e remodelando-os para unidades menores”, diz ele, o que ajuda a manter os aluguéis baixos.
O novo requisito contínuo de 15 anos também resultará em novos resultados para os candidatos à conversão anual. Estruturas construídas recentemente requerem menos modernização e podem não exigir modernização sísmica para atender aos códigos de segurança.
“Vintage é uma grande coisa”, diz Lee. “Converter um edifício em 1990 e outro em 2010 é noite e dia devido à diferença de código de tempo.”
