San Diego é um dos mercados imobiliários mais aquecidos do país, com preços médios de casas em torno de US$ 1 milhão e aluguéis de um quarto por mais de US$ 2.000 por mês.
Mas as autoridades municipais estimam que mais de 5.000 casas ficam vazias durante todo o ano, o que alguns defensores dizem que agrava a escassez de habitação e a crise financeira.
Portanto, a segunda maior cidade da Califórnia deverá tomar algumas medidas dramáticas.
Dentro de algumas semanas, os eleitores de San Diego decidirão se se tornarão o último município da Califórnia a tributar casas vazias – uma proposta de financiamento que as autoridades insistem que pode arrecadar milhões e devolver casas vazias ao mercado imobiliário.
Uma análise orçamental independente em San Diego estima que o imposto, se aprovado pelos eleitores em Junho, afectaria cerca de 5.000 casas vazias e poderia custar até 24 milhões de dólares no seu primeiro ano de implementação, dependendo da extensão da isenção. Esse dinheiro poderia ser usado pela autoridade para financiar novos projectos de habitação a preços acessíveis, e os apoiantes esperam que isso possa desencorajar alguns proprietários de manterem os seus apartamentos.
“A acessibilidade é uma questão estadual e acho que precisamos ser mais agressivos”, disse Sean Elo-Rivera, membro do conselho municipal que propôs a legislação tributária. “O imposto sobre casas vazias é uma maneira de fazer isso.”
Embora o imposto afete cerca de 1% do parque habitacional da cidade, disse Elo-Rivera, ela o considera vantajoso para todos.
San Diego está a expandir a sua oferta de habitação mais rapidamente do que LA numa base per capita. A cidade de San Diego não enfrenta muitos obstáculos para aprovar projetos habitacionais e os credores são mais propensos a financiar a construção lá do que em Los Angeles.
(Sandy Huffaker/For The Times)
“As casas não deveriam ficar vazias durante uma crise imobiliária, quando os residentes estão lutando para sobreviver”, disse ele. “Como vereadores, celebramos projetos que cabem em 50 casas, 100 casas… Cada casa que adicionamos ao parque habitacional da cidade é uma porta para as pessoas entrarem e morarem”.
San Diego é a maior cidade da Califórnia a tentar pagar casas vazias, e pode ser um grande teste.
Oakland e Berkeley cobram impostos sobre propriedades vagas depois de aprovar leis nos últimos anos; um imposto semelhante aprovado em São Francisco foi anulado em tribunal, embora esteja agora em recurso.
À medida que os impostos sobre casas vazias – ou as chamadas casas de férias – ganharam popularidade, muitos proprietários recuaram, dizendo que o governo não tem o direito de lhes dizer o que fazer com as suas propriedades. Algumas pessoas dizem que é injusto pagar impostos se não quiser alugar ou ocupar uma casa a tempo inteiro.
Outros temem que isso desencoraje o investimento local ou apontam que o edifício poderá ficar vago por vários motivos, inclusive durante renovações ou transições.
“Além da falta de legislação, o imposto sobre vagas proposto envia um sinal preocupante aos fornecedores de habitação num momento em que San Diego precisa urgentemente de investir em novas habitações e preservar a oferta existente”, escreveu Melanie Woods, vice-presidente da California Apartment Assn., numa carta à Câmara Municipal.
Uma nova residência na 800 Broadway, no centro de San Diego, na sexta-feira, 16 de janeiro.
(Sandy Huffaker/For The Times)
Especialistas imobiliários concordam que a medida, se aprovada, poderá proporcionar bons resultados para San Diego, mas muitos disseram que o seu sucesso depende da facilidade da sua implementação, da extensão da discriminação e da possibilidade de contestações legais.
“Esta é uma política, essencialmente, para colocar habitações de luxo de volta no mercado”, disse Shane Phillips, diretor do projeto de responsabilização habitacional da Luskin School of Public Affairs da UCLA. “Ajuda, mas a maioria das propriedades usadas como férias ou segundas residências não são acessíveis”.
No entanto, se o processo encorajar alguns proprietários a abrirem as suas casas a inquilinos ou a vendas, disse ele, poderá haver “benefícios indirectos” no mercado imobiliário.
Phillips e outros especialistas apontam Vancouver como um exemplo de imposto sobre propriedades vagas bem-sucedido. A cidade arrecadou quase 200 milhões de dólares canadenses (US$ 144 milhões) desde a cobrança de impostos em 2017, e o número de casas vagas caiu cerca de 1.500, segundo dados da cidade. No entanto, as casas colocadas de novo no mercado representam apenas uma pequena parte do panorama habitacional global: a taxa de vacância da cidade caiu de 1% em 2017 para menos de 0,5%, de acordo com os dados mais recentes da cidade.
“É uma ferramenta que as cidades exploraram, mas penso que a eficácia destes impostos ainda está por ser vista, especialmente no contexto dos EUA”, disse Sarah Karlinsky, diretora de investigação e política do Centro Terner para Inovação Habitacional da UC Berkeley. “Isto não substitui uma nova assistência habitacional.”
Phillips também destacou que o imposto de Vancouver é “muito mais agressivo do que qualquer coisa proposta em qualquer jurisdição da Califórnia”, observando que o estado não permite novos impostos numa base ad valorem, pelo que as cidades da Califórnia estão limitadas a impostos fixos, e não a uma percentagem do valor de uma propriedade.
Muitas cidades da Califórnia cobraram impostos sobre casas e terrenos baldios, com graus variados de sucesso.
Oakland foi o primeiro a implementar um em 2019, quando começou a impor um imposto anual de US$ 3.000 ou US$ 6.000 sobre casas vazias, bem como terrenos não urbanizados. Desde o início da medida, a cidade arrecadou mais de 35 milhões de dólares, mas os dados mostram que, apesar dos incentivos negativos, o mesmo número de parcelas – cerca de 1.600 em média – foi pago nos primeiros cinco anos.
Berkeley está propondo uma medida semelhante em 2024, que deverá arrecadar até US$ 4 milhões no primeiro ano, de acordo com o site de notícias sem fins lucrativos Berkeleyside.
Mas nesse mesmo ano, um desafio legal à versão do imposto de São Francisco interrompeu a aplicação da lei na cidade. Os oponentes dizem que o imposto municipal sobre propriedades vagas de 2022 é inconstitucional e continua ilegal.
Membros do Conselho Municipal de Los Angeles lançaram uma investigação sobre esse imposto em 2020, mas sem sucesso. Os legisladores da cidade propuseram uma anistia prolongada, o que gerou algumas especulações.
Mas o novo interesse em San Diego poderia ajudar a inaugurar outra estação de rádio local visando casas vazias – especialmente nas cidades progressistas do sul da Califórnia, onde não houve muito movimento em torno da ideia.
Phillips disse que poderia ver Los Angeles se preparando para a tarde de San Diego se a lei proposta fosse aprovada, mas ele espera que ela só seja adotada juntamente com outras soluções e investimentos mais substanciais.
O imposto residencial vago “poderia colocar algumas unidades de volta no mercado e arrecadar dinheiro”, disse Phillips. “Ainda ajuda, mas os riscos são muito pequenos em comparação com a escala da crise e a necessidade.”
Em San Diego, os eleitores irão considerar uma medida aprovada pela Câmara Municipal este mês – uma versão da proposta original de Elo-Rivera que foi contestada pela Airbnb e outras empresas de aluguer de curta duração. A lei original teria tributado propriedades vagas e aluguéis de curto prazo, mas as disposições foram alteradas para se aplicarem apenas a propriedades vagas.
A linguagem atual imporia um imposto de US$ 8.000 sobre propriedades vagas, que são definidas como propriedades que ficam desocupadas por mais de 182 dias por ano. No segundo ano, o imposto aumentará para US$ 10 mil, conforme disposição. As empresas com edifícios vagos receberão um adicional de US$ 4.000.
A proposta tem algumas exceções, como imóveis residenciais que ficam desocupados por motivo de serviço militar, acidente ou falecimento do proprietário.
Ainda não está claro como os eleitores verão a medida, mas Elo-Rivera disse que espera que seja aprovada devido ao apoio esmagador que recebeu da comunidade, incluindo os defensores da habitação, e como medidas semelhantes angariaram o apoio de políticos de ambos os lados do corredor. Ele apontou para uma medida assinada no ano passado pelo governador republicano de Montana que tributava segundas residências e aluguéis de curto prazo.
“Existe um amplo espectro ideológico que reconhece que isto é um problema e precisa ser resolvido”, disse Elo-Rivera.
No entanto, este não é um sim automático. Em South Lake Tahoe, as autoridades introduziram uma medida que teria tributado as segundas residências, mas os eleitores rejeitaram-na em 2024. E muitos no setor imobiliário em San Diego se opuseram à proposta.
Mas Elo-Rivera espera que as pessoas vejam a medida como um passo em direção ao progresso.
“A situação habitacional de San Diego está em crise em termos de acessibilidade e capacidade de trabalho das famílias”, disse ele. “Essa ideia de que haverá uma casa que ficará parada durante uma situação como essa, acho que as pessoas intuitivamente entendem que isso não está certo… E isso é algo que precisa ser feito a respeito.”
