No início deste outono, a corretora do Vale do Silício Manolora Construa uma cidade de 400.000 habitantes e o centro de produção em Rangeland, 80 quilômetros a nordeste de São Francisco, publicaram o método escrito em detalhes Seus planosque eles chamam de “Califórnia para sempre”. É diferente do que os EUA já viram: Exurban em lugares e cidades em design.
A nova cidade será colocada em um gordura compactacom ruas de ligação, vias expressas e ciclovias e pedestres. O bairro da menor cidade da cidade será construído sobre um prédio com 85 casas, maior que o hotel a cada 1880. A casa poderá comprar uma casa no século 19, mas não no Sprawl Sprawl.
Esta visão – muito distante, abundante e cara – representa uma forte ruptura com o método bem comercializado da fronteira. A florestaO Texas, um dos empreendimentos mais desenvolvidos dos últimos 50 anos, fica a apenas 30 milhas de Houston e é construído em torno de residências unifamiliares. Só dá para pensar em vender no mercado americano na Califórnia, que fica longe dos hubs existentes.
Até a Califórnia representa a ideia de que a área da baía realmente A escassez de habitação criou um forte mercado para “superviajantes” baseados no vale central. Em vez disso, é um esforço para aproveitar os últimos 30 anos de investigação em Economia Urbana.
Uma lição desta pesquisa é que ela é “construtiva” em sua área muitas vezes cansativo as pessoas que moram perto. (Defina sua nova cidade em outro lugar, se puder.)
Uma segunda lição, mais importante e menos óbvia, é concentrar mais pessoas e empresas numa área geográfica mais pequena. torna as pessoas mais bem-sucedidas. Pessoas que vivem e trabalham próximas aprendem juntas. Podem assumir riscos legítimos, porque se uma estratégia não funcionar, existem outras oportunidades à sua espera. Um mercado denso capacita os funcionários e permite-lhes encontrar o empregador certo. Pessoas e empresas beneficiam de oportunidades de comunicação cuja construção tem um custo fixo, como uma ópera ou um aeroporto. Os economistas chamam esta vantagem de “benefício de valor acrescentado” da mineração urbana.
Mas há um porém: um pequeno incorporador que constrói uma casa ou uma casinha não aproveita o valor total que traz. Se as pessoas abrirem um restaurante que é residência do incorporador, ou derem aumento aos funcionários, isso não beneficia o incorporador. Um construtor típico não exige dinheiro imaginário para imaginar a cidade. Portanto, deixados por conta própria, os designers são levados em consideração. A pressão de NIMBY está piorando.
O Big Big in California Forever é adquirir terrenos suficientes para construir uma cidade inteira sem entrar em pânico, os investidores podem lucrar com a economia. As suas casas e residências primárias podem perder dinheiro, mas o crescimento populacional resultante aumentará o valor dos escritórios do centro da cidade e dos distritos de desenvolvimento. Porque os financiadores e as empresas imobiliárias da cidade consideram que os benefícios dos novos edifícios serão suportados por toda a comunidade e não apenas pelos residentes que pagarão pelos novos edifícios.
Ter todos eles dá à Califórnia um incentivo permanente para melhorar as escolas e a segurança pública e mitigar o congestionamento do tráfego. Na maioria das grandes cidades, os bons planeadores não dispõem dos recursos e dos incentivos necessários para eliminar os congestionamentos urbanos. Na California Forever o pessoal do investidor depende da criatividade urbana que vagueia.
Se começou.
Os obstáculos à construção de uma nova cidade são formidáveis. Hoje, em quase todos os lugares dos Estados Unidos, grandes desenvolvimentos exigem a aprovação de múltiplas agências, estaduais e, às vezes, federais, cada uma das quais com direito de veto. Pesquisar Um de nós vê que regras fundiárias rígidas incentivam os incorporadores a melhorar projetos menores e, em última análise, frustram o setor imobiliário. Isto reduz a produtividade e a inovação no setor da construção.
No mínimo, o projeto Forever requer a aprovação de uma cidade (Suisun), de um condado (Solano) e, finalmente, de uma agência estadual (Conselho de Controle de Recursos Hídricos da Califórnia). Cada aprovação obriga a uma revisão através da ação de qualidade ambiental e da oportunidade de saber a idade e o atraso. O Supervisor do Condado de Solano foi RELATADO POR Califórnia para sempre, “Vá para outro lugar.” Se ele convencer seus colegas, o projeto estará morto.
Necessidades da Califórnia UM TERCEIRO MILHÃO em uma casa nova. O governo aprovou centenas de leis e centenas de edifícios, mas apenas alguns conseguiram empurrou a agulha em produção. O poder do Nimbyismo é esmagador. O California Forever pode mover o Vale do Silício no Vale do Silício, e os investidores incentivam a criação de uma comunidade sólida e bem-sucedida de habitação urbana e construção de alta tecnologia. Não há cidade ou vila que deva ter um veterano completo por causa de um projeto tão grande.
Políticas públicas limpas oferecem um caminho a seguir. No Massachussets SI CalifórniaOs legisladores desenvolveram o programa de “licença abrangente” para projetos de energia e transmissão de valor estatal. Um funcionário subordinado ao governador toma a decisão de aprovar o projeto, após ouvir propostas de diversos atores e atores locais que possam ter experiência nas práticas do projeto.
O modelo de licença plena deverá estender-se a projectos de desenvolvimento urbano cujo valor seja manipulado pelo governo, incluindo a Califórnia para sempre. Há um ano, o Supremo Tribunal da Califórnia declarou que os governos locais têm um dever de obedecer Suas necessidades. MAS Experiência demonstrou que os governantes eleitos locais raramente são do interesse da região. A rodovia estadual que permite a nova estrada pode abrir a grande experiência de construções na cidade.
Chris Elmendorf é professor de direito na UC Davis. Ed gland é professor de economia em Harvard.
