Os promotores que optaram por transformar o icónico mas abandonado edifício do Hospital Geral num centro urbano saudável de 30,8 acres produziram um plano diretor de alta qualidade que combina habitação a preços acessíveis, empresas locais, restaurantes, espaços culturais e parques comunitários com o maior centro de saúde e saúde mental do condado.
Uma série de painéis em aquarela e cenários de tique-taque retratam um futuro onde pessoas de Boyle Heights e de outros lugares interagem com novos residentes locais, funcionários de hospitais e pacientes para fazer compras, jantar e entretenimento.
Para concretizar esta visão de uma meca do Leste, basta paciência e dinheiro. Os desenvolvedores estimam que o projeto levará 15 anos e exigirá entre US$ 1 bilhão e US$ 2 bilhões, ainda não garantidos, em fundos privados, filantrópicos e dos contribuintes.
Foi quase um ano de preparação – longe da vista do público – enquanto a equipe de desenvolvimento da Centennial Partners removeu móveis, eletrodomésticos e lixo do prédio de 19 andares que deixou de funcionar como hospital em 2008. Os inquilinos que ocupavam os quatro andares inferiores mudaram-se e as melhorias sísmicas começarão este ano.
No verão, uma construção mais visível começará no lado oeste do imponente edifício Art Déco que há muito tempo apareceu no título do drama televisivo “Hospital Geral”. Edifícios obsoletos e temporários estão a ser removidos para dar lugar a um enorme projecto de classificação que irá alinhar 40 metros de corredores cobertos que ligam elementos novos e antigos da cidade.
Sala de cirurgia no histórico Hospital Geral de Los Angeles em 18 de março.
1. Hospital Geral Histórico em Los Angeles em 18 de março. 2. Visita ao histórico Hospital Geral de Los Angeles em 18 de março.
A classificação e renovação são financiadas por 120 milhões de dólares da comunidade de fontes locais, estaduais e federais para preparar um plano limpo para grandes e pequenos investidores construirem a previsão do plano.
O plano director culmina um esforço de sete anos da Supervisora Hilda Solis, cuja iniciativa de 2018 começou a examinar a viabilidade de adaptar edifícios da era da Depressão à habitação e substituir a miscelânea de agências distritais por desenvolvimento de uso misto baseado na saúde.
Em dezembro de 2023, os supervisores selecionaram Centennial Partners, uma equipe que inclui Primestor Development e Bayspring Real Estate Partners, como desenvolvedor principal. Em julho passado, a Centennial Partners lançou planos conceituais para uma comunidade de uso misto com habitação acessível e a preços de mercado, varejo, serviços de saúde, espaços abertos e conexões de transporte público. (Duas parcelas incluídas no plano de 41,9 acres foram removidas para uso futuro em instalações médicas.)
Graffiti cobre vidro dentro do centro de tratamento de presidiários do Sistema Prisional do Condado de Los Angeles, no histórico Hospital Geral de Los Angeles, em 18 de março.
O plano diretor complementa esta ideia com uma riqueza de detalhes, dados históricos, diretrizes ambientais e princípios de design. Um deles é o “compromisso”. Todo o espaço é reservado para uso comercial ou outro espaço público.
“Sempre haverá um lobby ou primeiro andar em cada prédio para programação pública”, disse a diretora do projeto, Giovanna Araujo.
Outra regra: Os estacionamentos serão construídos em pontos chave com acesso direto à rua exterior deixando o espaço interior livre de automóveis.
A característica central é um padrão triangular de corredores de pedestres conectando um novo distrito comercial ao oeste, o edifício histórico do hospital ao leste e o atual Centro Médico Geral do Condado de Los Angeles ao sul. O corredor será cortado por uma praça, um pequeno parque e um campo desportivo.
Depois de concluída a renovação do terramoto, em cerca de cinco anos, os promotores pretendem transformar o piso superior do edifício histórico em habitação, e o piso principal – com cerca de um campo e meio de futebol, será desenvolvido como um espaço comunitário com uma sala de jantar ou cozinha incubadora celebrando a culinária local, um café que oferece refeições ao ar livre no pátio aberto e uma pequena loja.
“As salas comunitárias e os espaços de reunião poderiam apoiar tudo, desde conselhos comunitários e workshops até conferências e palestras públicas”, diz o plano.
O grande foyer, adornado com granito, murais e estátuas, será mantido imaculado e aberto a todos.
O plano do centro comercial fica em aberto numa série de opções, proporcionando maior ou menor densidade e privilegiando moradias ou escritórios dependendo da situação do mercado e do interesse dos investidores nos próximos anos.
“Tudo isto será determinado ao longo do tempo porque podemos identificar a estrutura de financiamento certa e o apoio certo que precisamos politicamente e da comunidade para levar a cabo este esforço específico”, disse Araujo.
Embora não exista uma meta específica para a habitação, outra regra é que 25% de todo o desenvolvimento seja habitacional e pelo menos 25% de todas as habitações sejam acessíveis, disse Araujo.
O desnível de 40 metros da Praça do Hospital Geral até o centro comercial será melhorado com a elevação da área baixa em 20 metros. Isso pode ser feito preenchendo-o com entulhos de construção de hospitais e terrenos nivelados, ou colocando-os em uma estrutura de estacionamento que sustenta o piso elevado.
O campus reformado de 30,8 acres se tornará parte de uma instalação médica maior. Além do centro médico, a parcela a nordeste do cruzamento I-5 e I-10 é o Restorative Care Village, que incluirá uma unidade de cuidados intensivos com 64 leitos, uma unidade de cuidados residenciais com 96 leitos para pacientes sem-teto que receberam alta do hospital e uma instalação com 32 leitos para abstinência de abuso de substâncias para tratamento psiquiátrico de longo prazo.
A ligação física a estes edifícios irá garantir que o novo campus será incluído nos seus cuidados, disse Araújo.
Com o plano diretor em mãos, a Centennial Partners está pronta para iniciar o importante processo de busca de capital, disse Araujo.
Como parte desse esforço, ele solicitou que o prédio histórico do hospital fosse incluído no Registro Nacional de Locais Históricos. Essa designação, que nunca foi procurada antes, permitiria a utilização de impostos históricos para ajudar a financiar a sua conversão em habitação.
As autoridades do condado estão a considerar a possibilidade de criar um Distrito de Financiamento para Melhorias de Infra-estruturas que permitiria garantir o financiamento para melhorias públicas a partir de futuros aumentos de impostos.
Os fundos filantrópicos também podem preencher algumas lacunas, mas a chave para a implementação do projecto são os investidores privados, disse o primeiro-ministro Leandro Tyberg.
“Todos são bem-vindos”, disse Tyberg.
David Garcia, vice-diretor de política do Terner Center for Housing Innovation da UC Berkeley e autor do relatório sobre os desafios da modernização, disse que um antigo edifício hospitalar deveria ter uma vantagem na conversão para habitação. As alas interligadas proporcionam luz natural a cada divisão, um requisito legal que pode ser difícil de cumprir em edifícios comerciais modernos.
O tamanho também pode ajudar.
“Quanto mais apartamentos você colocar no prédio, mais você poderá distribuir seus custos”, disse Garcia.
Dada a necessidade de inovação, modernização, substituição de sistemas operacionais desatualizados e a enorme customização envolvida, Garcia não se surpreendeu com o longo tempo de desenvolvimento.
“Levará algum tempo para resolver os problemas que o dificultam, além de serem únicos”, disse ele.
