‘Kafkaesque’: a luta de um homem para construir uma casa no topo de uma colina em Los Angeles

Andri Luescher não está reclamando. Ele estava apenas cansado.

Em 2022, o arquiteto comprou um pequeno terreno no sopé do Monte Washington com a intenção de construir uma casa modesta para sua família de quatro pessoas. Ele ainda não iniciou o terreno.

Nos últimos anos, ele ficou preso em uma complexa rede de taxas e deixou um pesadelo, movendo-se entre os departamentos da cidade como uma bola de futebol. Antes que houvesse uma única pá na terra, ele gastou US$ 5 mil em um relatório documentando as árvores nativas da propriedade – todas as três. Ele pagou US$ 17 mil por um perdão para impedir que seus vizinhos alargassem as calçadas para eles. E ele passou horas sentado em reuniões públicas avaliando o que gostava e o que não gostava em seu projeto.

Uma casa de 1.400 pés quadrados, veja bem. três quartos. dois banheiros.

A associação local de proprietários não parece querer nada. A cidade é – pelo menos em teoria – mas as estranhas regras de zoneamento parecem diferentes.

O objetivo do projeto é Plano Especial Mount Washington/Glassell Park. A Portaria de Desenvolvimento de Bairro foi aprovada em 1993 manter sua identidade como um retiro tranquilo e verde nas colinas a nordeste do centro de Los Angeles

O planejamento específico é um componente importante do desenvolvimento responsável na AL 52 ele em áreas como Crenshaw, Mulholland Scenic Parkway e Pacific Palisades, e são ferramentas essenciais numa era de construção de casas, onde os promotores procuram lucrar construindo casas cada vez maiores – às vezes muito grande pois correm o risco de cair colina abaixo e destruir a casa abaixo.

Mas no bairro de Luescher o plano foi adotado para resolver um problema que, em muitos aspectos, foi resolvido desde então. Há vários anos, a cidade emitiu duas portarias abrangentes que regulamentam as construções no morro: redução do tamanho das construções, proteção de árvores, estabelecimento de padrões de projeto, etc.

Mas como o plano Mount Washington foi adoptado antes destes, ele substitui-os.

Andri Luescher quer reutilizar esses tijolos antigos para construir uma nova casa em Mount Washington.

(Myung J. Chun/Los Angeles Times)

“Se eu construísse esta casa nas colinas de Silver Lake ou Echo Park, a aprovação levaria seis meses”, disse Luescher. “Mas, segundo este plano, leva de dois a cinco anos.”

O plano em si não é muito rígido, disse Luescher. Fotos de praças menores, ruas largas, salvo as árvores, blá, blá, blá. A apreensão é o único processo e a permissão e aprovação de muitas autoridades.

Os projetos padrão passam principalmente pelo Departamento de Construção e Conservação, portanto, todas as suas licenças e planos serão revisados ​​por um único departamento. Mas como o Plano Especial lança outra camada de zoneamento na propriedade, as verificações de revisão estão espalhadas por vários departamentos: Construção e Conservação, Planeamento, Gabinete de Engenharia, etc.

“Indo para isso, sei o quão difícil é o processo”, disse ele. “Todo mundo me avisou, mas eu ainda fiquei chocado.”

Aqui está um resumo das coisas que Luescher fez para aprovar sua casa e que pouco tiveram a ver com a casa em si.

Primeiro, madeira.

O espaço de Luescher é padrão em 5.400 pés quadrados. Mas como o lote tem três árvores protegidas, incluindo um carvalho vivo e uma nogueira preta, ele primeiro teve que contratar um arborista certificado para fazer um relatório identificando quais árvores deveriam ser protegidas durante a construção.

O relatório de 18 páginas custa US$ 2.600. No entanto, no momento em que o relatório foi preparado, a cidade já havia mudado a forma como reporta as árvores, tornando-o inútil. Ele pagou ao arborista US$ 2.337 para desenvolver um novo plano.

“É bom proteger as árvores, mas o relatório diz tudo o que você já sabe”, disse Luescher. “Há árvores na propriedade e você precisa colocar uma cerca de plástico laranja em volta delas durante a construção.”

Depois disso, a rua.

Andri Luescher comprou a casa em Mount Washington depois que a casa anterior pegou fogo.

(Myung J. Chun/Los Angeles Times)

Colocar mais casas nas colinas de Los Angeles significa que, durante uma emergência, os engarrafamentos e as equipes de emergência não poderão entrar. Isso aconteceu durante o incêndio em Palisades, quando a escavadeira teve que ser limpa carros abandonados para que os bombeiros pudessem ultrapassá-los.

Como resultado, LA está forçando os incorporadores a alargar as ruas das casas nas colinas para pelo menos 20 metros. A rua de Luescher tem cerca de 5,7 metros de largura, então as leis de zoneamento exigem que ele a alargue em 90 centímetros, não apenas no meio-fio, mas também subindo a colina, disse ele.

É claro que o alargamento da rua longa não é permitido, pois interferiria na propriedade do bairro, por isso a prefeitura dá permissão. No entanto, para obter uma isenção, é necessária uma decisão do administrador de zoneamento. Luescher pagou US$ 17.422 pela audiência, que também autorizou a Lei de Qualidade Ambiental da Califórnia e confirmou a aprovação do plano especial do bairro.

“Você vai ao tribunal para saber que não precisa fazer algo que ninguém jamais fez”, disse Luescher.

Ele contratou um engenheiro civil por US$ 6.640 para desenvolver um plano de alargamento da rua em frente à sua propriedade. Em seguida, ele apresentou os planos ao Conselho de Engenheiros – um reembolso de US$ 14.393 – tudo antes de pagar um empreiteiro para alargar a estrada, que ele espera custar entre US$ 20 mil e US$ 25 mil, mais US$ 16.960 adicionais para custos de inspeção durante a construção.

“A obra de alargamento da estrada é inferior à autorização da cidade para alargar a estrada”, disse ele.

A seguir, colegas da cidade.

Em 2001, um grupo de pessoas fundou a Aliança Monte Washington em resposta a propostas de desenvolvimento controversas. Hoje, o grupo funciona como uma organização sem fins lucrativos que preserva e protege o caráter do bairro, mas Luescher disse que atua como guardião.

“Eles garantem que a construção não irá perturbar a zona envolvente e querem que a obra prossiga em conformidade”, disse. “Os planos privados são populares porque retardam o desenvolvimento.”

Luescher apresentou seus planos ao conselho de arquitetura do conselho comunitário, respondendo a perguntas dos moradores sobre seus planos. Não é obrigatório, mas um funcionário municipal disse-lhe que é uma vantagem, porque os conselhos de bairro podem escrever cartas declarando se apoiam ou não o projecto. Este documento não tem valor legal, mas o departamento de planejamento o recebe durante o processo de aprovação, disse ele.

Ele disse que tudo estava estranho, como se seus vizinhos estivessem pensando em seus planos.

Dominique Generaux, presidente da Mount Washington Alliance, disse que a organização não está tentando desacelerar o desenvolvimento, mas encorajar o desenvolvimento seguro, acrescentando que pessoas no bairro morreram devido a estradas inadequadas para equipes de resgate durante o incêndio.

“Não somos um HOA. Não nos importamos se sua casa é rosa ou azul”, disse ele. “Os incorporadores estão comprando terrenos sem saber nada sobre o bairro, por isso estamos tentando educá-los”.

Para aumentar a confusão está o facto de o Plano Especial Mount Washington cobrir algumas coisas, mas não tudo. Para áreas não regulamentadas, como certos contratempos de quintal, os desenvolvedores referem-se à Portaria Baseline Hillside. Portanto, muitos planos de zoneamento controlam o prédio, e as construtoras estão constantemente conversando entre si para ver qual deles devem aprovar, alternando entre os departamentos.

“Com o código de zoneamento de Los Angeles, quanto mais você lê, mais você não entende”, disse Luescher. “Foi editado tantas vezes com tantas áreas sobrepostas que as pessoas não sabem o que se aplica.”

Por todas as licenças que recebeu, Luescher gastou US$ 73 mil até agora e espera que esse valor suba para US$ 90 mil quando começar a construção: US$ 30 mil para licenças gerais e US$ 60 mil para custos relacionados a planos especiais. Essa é uma quantia pequena no grande esquema de custos de construção no sul da Califórnia, mas é um número difícil de engolir apenas para a parte do escritório na construção de uma casa de 1.400 pés quadrados.

A longa estrada sinuosa também parece contra-intuitiva quando comparada com a escassez de habitação em Los Angeles. Casas unifamiliares menores em áreas montanhosas não são de forma alguma a resposta, mas afrouxar as licenças ajudará as casas a serem construídas mais rapidamente, disse Luescher – especialmente considerando que a maior parte dos terrenos residenciais não urbanizados restantes de Los Angeles está nas áreas montanhosas onde ele planeja construir.

Demorou de três a seis meses para que tudo fosse aprovado, como ele esperava. Depois disso, ele espera concluir a construção até o final de 2027, elevando o tempo total para cerca de cinco anos.

“É kafkiano”, disse ele. “Mas no final valerá a pena.”