Para Michael Miller, realizar projetos na área costuma ser um malabarismo burocrático.
Ao construir moradias populares, como as mais de 200 unidades que ele planeja em Harbor Gateway e Stevenson Ranch, o presidente da Bold Communities disse que muitas vezes precisa buscar financiamento por meio de três a cinco agências estaduais e locais.
Desta vez, ele irá para a mesma: a agência de soluções de habitação a preços acessíveis do condado de Los Angeles.
A agência, conhecida como LACAHSA, apresenta-se como um balcão único para financiamento habitacional acessível para serviços de empréstimo à construção, empréstimos de longo prazo, assistência ao arrendamento e uma variedade de outros produtos de financiamento. Aposta-se que, ao fazê-lo, os promotores poderão construir habitações de baixos rendimentos de forma mais rápida e barata numa área assolada pela crise financeira e pelos sem-abrigo.
Existem algumas evidências de que este é o caso. De acordo com o Terner Center da UC Berkeley, cada recurso público adicional utilizado por promotores acessíveis, em média, atrasa o projecto em quatro meses e aumenta o custo total em 20.460 dólares por unidade – mais de 2 milhões de dólares para 100 comunidades.
“Queremos construir casas mais baratas e mais rápidas, porque isso significa mais unidades”, disse o CEO interino da LACAHSA, Ryan Johnson.
Na quarta-feira, a agência aprovou mais de US$ 100 milhões para dez projetos, incluindo dois da Bold Communities.
O Terner Center disse que passar por várias agências para obter o financiamento necessário aumenta o custo porque os desenvolvedores devem arcar com os custos legais, de pessoal e de conformidade do gerenciamento de aplicativos e contratos adicionais.
Cada passo, é claro, também leva tempo, no qual, para pagar os custos adicionais de manutenção dos empréstimos de pré-desenvolvimento, o aumento dos custos aumenta o custo do equipamento e dos salários.
Miller estimou que apenas através da LACAHSA ele poderia reduzir os custos totais em cerca de 5% a 10%.
A LACAHSA, criada por lei estadual em 2022, obtém financiamento de meio milhão de impostos sobre vendas recentemente aprovados pelos eleitores para combater a falta de moradia e construir moradias populares.
Até agora, a agência apenas forneceu fundos para esforços de prevenção dos sem-abrigo, tais como assistência directa ao arrendamento aos inquilinos.
A primeira parte do financiamento à construção e preservação de habitação popular, aprovado na quarta-feira, pagará 554 abaixo do mercado. A maior parte são habitações novas, enquanto uma pequena parte é a conversão de habitações existentes a preços de mercado em propriedades comerciais e a expansão das restrições em algumas das unidades abaixo do mercado.
A LACAHSA apontou dados que mostram que num quarto dos novos projectos de construção que recentemente se candidataram a financiamento, o custo total de desenvolvimento caiu abaixo do custo médio de construção de habitação a preços acessíveis no condado. As poupanças aumentaram 12% quando as propostas de projetos dependiam do financiamento da LACAHSA, em vez de combinarem o financiamento estatal com um ou dois produtos da LACAHSA.
O diretor do Terner Center, Ben Metcalf, disse que não está claro quanto suas economias refletirão, mas projetos mais acessíveis passaram a solicitar financiamento da LACAHSA. Mas ele espera que pelo menos parte das economias possa ser vinculada à estrutura da LACAHSA.
A agência não só oferece excelentes resultados financeiros, mas a LACAHSA afirma que submete as propostas de projetos aos seus esforços para reduzir custos e considera isso um fator chave na decisão de aprovar o financiamento.
Metcalf, que anteriormente atuou como diretor do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Comunitário, disse que focar na concessão de dólares com base nos custos de desenvolvimento estimados não é uma prática comum entre as agências governamentais.
Em parte, a sua teoria é porque “o aumento do custo da habitação acessível tornou-se um problema visível nos últimos anos”.
Em 2022, o Times informou que o custo de construção de uma casa unifamiliar na Califórnia ultrapassará US$ 1 milhão. Os eleitores também expressaram frustração com a falta de progresso na redução dos sem-abrigo e na acessibilidade geral da habitação.
A LACAHSA não é o único esforço no difícil processo de financiamento, com o governador Gavin Newsom propondo aumentar o financiamento estatal como parte do orçamento deste ano.
Entretanto, a LACAHSA planeia aprovar outra ronda de subsídios habitacionais em Maio.
Para implementar esta doação e os dólares aprovados na quarta-feira, a LACAHSA disse que exige que os desenvolvedores sejam capazes de iniciar as obras dentro de 12 meses. Os desenvolvedores enviaram 127 inscrições, pedindo US$ 1,5 bilhão para construir 11.625 unidades.
O prefeito de Long Beach, Rex Richardson, que preside o conselho de administração da LACAHSA, argumentou que o grande interesse mostra que é a falta de “financiamento e apoio operacional” que está impedindo a habitação a preços acessíveis no condado de Los Angeles, e não a falta de “localização ou comunidade”.
“A LACAHSA foi criada para atender este momento”, afirmou em comunicado.
O projeto que a Bold Communities está planejando em Harbor Gateway e Stevenson Ranch é a conversão de um hotel para estadias prolongadas em residências baixas para idosos.
Agora que o financiamento está garantido, Miller disse que espera que os edifícios estejam cheios de novos residentes até o final do próximo ano.
“Acho que isso acontecerá em breve, para ser honesto”, disse o executivo da organização sem fins lucrativos.
