Se a cidade de Los Angeles tivesse perturbado deliberadamente o seu próprio fornecimento de habitação, não teria sido capaz de criar uma bola de demolição mais eficaz do que o seu actual regime regulamentar.
A Câmara Municipal encontrou um cocktail político que parece simpático aos remetentes de campanha, mas que é como podridão seca num edifício antigo. É silencioso, lento e, em última análise, estruturado. A fórmula é perigosamente simples: as rendas aumentam para níveis politicamente palatáveis, ao mesmo tempo que permitem que todas as principais categorias – seguros, serviços públicos, trabalho e mandatos sísmicos – subam rapidamente. O resultado não é uma tensão abstrata no mercado. É uma exploração orçamentária crescente que está custando abrigo à casa do locatário.
A ironia de como as cidades funcionam pode ser vista em diferentes matemáticas. Embora as autoridades se vangloriem de financiar os chamados projectos “leves” que custam quase 1 milhão de dólares por unidade para serem construídos hoje, eles estão coordenando as dezenas de milhares já construídas, “Existe uma natureza”, habitação acessível, nada mais. É política incendiar a cidade para salvar algumas cabanas.
A cidade de Nova York aprendeu esta lição na última década. As suas estruturas não ruíram da noite para o dia; piorou ao longo dos anos à medida que a economia das casas regulamentadas foi afastada dos limites do financiamento e da vontade dos investidores de trabalhar no mercado. Hoje, dezenas de milhares desses apartamentos em Nova York estão parados – “armazéns”, no jargão local – porque restaurá-los é caro. mais do que o regulador de aluguel permite o dono da casa se recupere. Este é o último passo numa política que trata a acessibilidade como um slogan e não como uma equação financeira. LA agora pisou nos mesmos escombros. Recentemente, a Câmara Municipal votou pela redução total do limite de aumento de renda disponível de 8% para 4% para as 650 mil unidades garantidas.
Como se não bastasse, a Câmara Municipal proíbe atualmente os proprietários de reembolsar as contas de gás e eletricidade. Isso depois que o distrito impôs um “período de reclamação” que permite que os inquilinos fiquem inadimplentes com o aluguel por dois meses completos antes que ele entre em vigor. As duras restrições ocorrem num momento em que a pressão sobre os preços atinge a marca dos 10 anos, com os proprietários ainda a recuperar das moratórias da era COVID que deixaram milhões de dólares em rendas não pagas.
Os registos da cidade mostram claramente as pressões financeiras paralisantes. Um relatório apresentado pelo Departamento de Habitação de Los Angeles ao secretário municipal relatou um “aumento acentuado” no custo da habitação para proprietários e locatários, observando que os custos de seguro aumentaram 17% em apenas 20 meses e os custos de manutenção aumentaram 25% acima da taxa de inflação de dez anos. o seguro passado é o sinal mais preocupante; à medida que as transportadoras procuram aumentos de tarifas de até 38% e algumas ameaçam abandonar completamente o estado, as bases financeiras dos edifícios antigos tornam-se instáveis. Além disso, o ambiente litigioso expôs os proprietários a ações judiciais por ocupação e assédio, muitas vezes forçando acordos extrajudiciais.
Esta é a situação em que LA está agora a apertar os parafusos. A maioria dos edifícios mais antigos da cidade – edifícios construídos antes de 1978 – são a âncora do abastecimento. Quando o modelo financeiro entra em colapso, o valor de mercado destes edifícios não muda gradualmente; eles atingem o ponto de equilíbrio ou abandonam completamente o mercado de aluguel, muitas vezes deixando propriedades vagas ou forçando as vendas para empresas de investimento maiores. Foi exactamente isso que aconteceu na cidade de Nova Iorque, onde os proprietários não podem pagar o suficiente para justificar as reparações necessárias para tornar as suas casas habitáveis.
Los Angeles está um pouco adiantada, mas os sinais são os mesmos. Os alertas dos credores estão a aumentar, o mercado de seguros está a apertar e os grupos reguladores estão a discutir estratégias de saída em vez de saltarem para o vermelho. Os sistemas construtivos não funcionam no vácuo; eles falham devido à manutenção adiada e ao investimento reduzido. Quando os sintomas surgem – incluindo uma onda de lares desfeitos e execuções hipotecárias – a matemática básica já não tem solução. Todas as novas medidas, desde atualizações sísmicas até ventilação obrigatória, pressupõem a existência de um modelo de receitas que já não existe.
Los Angeles ainda tem tempo para evitar as consequências de Nova Iorque, mas apenas se a cidade não se concentrar na política habitacional, ponderando-a e não publicando-a na imprensa. A segurança do aluguel deve ser proporcional ao custo real de manutenção da casa. Enquanto LA ignora os milhões de dólares que está a sangrar do mercado privado existente e está de olho em projectos de 1 milhão de dólares por unidade, está a criar o seu próprio fracasso. Não há mistério aqui: a matemática não é simplesmente matemática. Nova Iorque aprendeu esta lição tarde demais; Los Angeles está se aproximando do ponto sem volta.
Daniel Yukelson está atualmente cCONSTRUÍDO fe executivo fexecutivo dgerente do apartamento Assn. Grande Los Angeles. Ele trabalhou como tlançando ccomissário e tpúblico corcs comissor para lácidade de Beverly Hills.
visualizar
Informações do LA Times oferece análise de conteúdo do Voices gerada por IA para oferecer insights completos. Os insights não aparecem em novas postagens.
O que
Perspectiva
O seguinte conteúdo gerado por IA é desenvolvido pela Perplexity. A equipe editorial do Los Angeles Times não cria nem edita o conteúdo.
Ideias apresentadas na peça
- As taxas de arrendamento foram limitadas a 4%, enquanto aumentos significativos dos custos operacionais estão a criar pressões orçamentais insustentáveis para os proprietários, com os prémios de seguro a subirem 17% em apenas 20 meses e os custos de manutenção a serem 25% superiores à inflação na última década.
- Proibir os proprietários de reembolsar os custos de gás e eletricidade aumenta os encargos financeiros para os proprietários que operam instalações de aluguer.
- Os edifícios mais antigos construídos antes de 1978 são a âncora da oferta habitacional de Los Angeles e irão deteriorar-se sem receitas suficientes para financiar a manutenção e reparações necessárias.
- O aumento dos custos dos seguros, com as transportadoras a procurarem aumentos de taxas até 38%, perturba a base financeira das casas mais antigas e cria uma situação em que os proprietários não têm incentivos para investir na manutenção.
- Los Angeles está a seguir o mesmo caminho destrutivo que a cidade de Nova Iorque, onde os edifícios com renda controlada se transformaram em armazéns e vazios porque o custo da sua restauração excede as leis de arrendamento que permitem o regresso dos proprietários.
- A abordagem da cidade trata a acessibilidade como um slogan político, em vez de abordar a equidade financeira essencial para a acessibilidade da habitação.
- A política habitacional deve equilibrar a protecção das rendas com os custos de manutenção da habitação, caso contrário a cidade enfrentará manutenção adiada, encerramentos e uma perda total da oferta habitacional existente.
Diferentes perspectivas sobre o tema
- O imobiliário não deve ser substituído como um investimento rentável, e o governo deve implementar regulamentações mais rigorosas, incluindo uma possível proibição do investimento imobiliário com fins lucrativos, em vez de proteger os interesses financeiros dos proprietários.(1)
- A base da instabilidade habitacional permite a especulação e o investimento em habitação, que se concentra na propriedade de propriedade entre um pequeno grupo de investidores e não na incapacidade do proprietário de reembolsar os custos.(1)
- A política de habitação deve dar prioridade à prevenção da migração, dos sem-abrigo e da liberdade da população, em vez de garantir que o proprietário do edifício possa recuperar todos os custos.(1)
- Uma regulamentação governamental mais forte do investimento imobiliário é a solução mais importante para evitar a propriedade de monopólios e alcançar a estabilidade a longo prazo.(1)
