Katie Davis tem uma chicotada.
Locatário de longa data, em busca da primeira casa, mas precisa de uma taxa de hipoteca mais baixa para fazer os pagamentos mensais. Qualquer coisa abaixo de 6% é aceitável.
No ano passado ele foi monitorando-os como uma águia. Eles os observaram cair de 7% na primavera passada para 6,5% no outono passado, até atingirem o mínimo de 6% em fevereiro.
“Achei que minha hora havia chegado”, disse Davis.
Vários dias depois, uma série de bombardeamentos aéreos deu início à guerra no Irão, aumentando as taxas de juro. Depois, este mês, os EUA assinaram um acordo de cessar-fogo, baixando novamente as taxas. Enquanto isso, Davis oscilou entre o pessimismo e o otimismo semanalmente.
“Só quero uma pequena casa inicial em El Sereno, mas parece que depende se o Estreito de Ormuz está aberto ou não”, disse ele.
Uma pequena mudança nas taxas de hipoteca pode não parecer muito, mas para quem compra uma casa pela primeira vez, a margem de acessibilidade é estreita no mercado de preços do sul da Califórnia, e um adicional de US$ 200 em pagamentos mensais é a diferença entre manter o empréstimo ou perdê-lo.
O mercado imobiliário de Los Angeles esfriou; De acordo com Zillow, apenas 3.072 casas foram vendidas no condado de LA em janeiro, o menor total mensal em três anos. A guerra no Irão abrandou o ritmo, elevando as taxas hipotecárias para 6,46% e afastando os compradores do mercado.
Em fevereiro, a média de casas à venda em Los Angeles passou 80 dias no mercado – a mediana mais longa dos últimos cinco anos, de acordo com Redfin. Além disso, 17,6% das listagens de residências foram descontadas, um aumento de 1,4% ano a ano.
A diferença entre o número de vendedores e compradores no mercado de Los Angeles está a aumentar, reflectindo as tendências nacionais. De acordo com um Relatório Redfin de marçohá mais 630 mil vendedores do que compradores no ativo mercado dos EUA – a maior lacuna já registada desde 2013.
Bret Parsons, agente imobiliário do Craig Strong Group in Compass, disse que a guerra no Irão está a ter um efeito psicológico nos compradores.
“Os compradores demoram mais para puxar a alavanca”, disse ele. “É da natureza humana. Quando acontece um grande evento, os compradores ficam nervosos.”
Ele disse que um cessar-fogo aliviaria suas ansiedades mútuas se eles se mantivessem.
“Terá um impacto de curto prazo, sem dúvida. Os humanos são muito reativos”, disse Parsons.
Ele disse que as taxas hipotecárias são apenas uma peça do quebra-cabeça no enfraquecimento do mercado de Los Angeles, citando o aumento dos custos de seguro e O obscuro mercado de trabalho de Hollywood porque outros fatores reduzem a demanda.
Mas a taxa abaixo de 6% é a forma mais rápida de trazer compradores cautelosos de volta ao mercado, por isso os vendedores esperam que a taxa de trégua se estabilize. Enquanto isso, para os compradores, a taxa de crescimento constante significa que mesmo com mais uso, ainda não é um mercado para compradores.
“Fevereiro foi brutal porque pensamos que estávamos em um mercado de compradores. Muitas casas ficaram paradas até o outono”, disse Ashley Moorhead, uma advogada que compra casas desde dezembro. “Mas os preços caíram pouco antes da guerra e parece que todos saíram imediatamente para comprar casas que estavam no mercado há mais de 20 dias.”
Moorhead disse que para cada casa que oferece, há pelo menos quatro ofertas. Em um caso, uma casa em Pasadena foi cotada por US$ 225 mil.
Seu melhor orçamento é de US$ 1,25 milhão. Ele gastou US$ 1,39 milhão.
Dependendo de como você encara as coisas, Moorhead teve sorte. Ele garantiu uma taxa de hipoteca de 5,99% antes do início da guerra. Se ele esperasse um mês, a alíquota seria de 6,5%. Mas se a guerra não tivesse começado, disse ele, teria sido de 5,75% ou menos.
“Não espero que as taxas caiam”, disse Moorhead. “Acho que cronometrar o mercado é mais do que cronometrar o mercado.”
O corretor de imóveis Matthew Hoult diz que o mercado da primavera está lento por uma série de razões. Para os compradores, a acessibilidade é fundamental, e muitos estão se perguntando quanto valerá o seu dinheiro se os preços subirem. Para os vendedores, muitos têm um “pote de ouro” de taxas de juros baixas durante a pandemia de COVID-19, por isso não se sentem tentados a mudar.
“Não é tão simples como oferta e procura porque há muita procura”, disse Hoult. “Muitas pessoas querem comprar uma casa, especialmente a geração Y e a geração Z, mas há tanta incerteza sobre as taxas de hipotecas e o custo de vida que estão preocupadas.”
Ele tinha dois clientes com taxa de hipoteca de 6,1% em dezembro. Enquanto esperavam pela primavera, pagaram US$ 200 extras por mês em sua hipoteca de um milhão de dólares.
“O mais frustrante é que ninguém sabe quando ficará estável. O petróleo pode estar estável, as tensões serão reduzidas, mas não há bola de cristal”, disse ele. “Já vi pessoas esperarem por uma taxa melhor e pagarem seis meses depois porque o preço continuou subindo enquanto elas ficavam à margem.”
Ele disse que para alguns o estado de estagnação do mercado pode ser uma oportunidade, referindo-se às famosas palavras de Warren Buffett: “Medo quando algumas pessoas são gananciosas, e ganancioso quando outras têm medo”.
“Este é o momento de encontrar um acordo. Lute pelo uso”, disse Hoult, instando os compradores a pedirem mediação aos vendedores cansados de esperar por mais compradores. “Peça-lhes que cubram os custos, comprem o custo ou a um preço de varejo mais baixo.”
O corretor de imóveis Daniel Milstein diz que o mercado está se recuperando, mas os números de vendas ainda não mostram isso.
“Há uma clara desconexão entre o que as pessoas leem nos dados públicos e o que realmente está acontecendo no terreno”, disse ele. “As métricas imobiliárias mais citadas estão erradas em 30 a 60 dias, o que significa que a narrativa sobre a qual muitos falam hoje está desatualizada.”
Ele citou como prova os novos depósitos em garantia, que não registram as vendas até que sejam fechadas semanas ou meses depois. De acordo com seus colegas da empresa de garantias, disse Milstein, as novas garantias no mercado em todo o condado de Los Angeles aumentaram em até 50% nas últimas semanas em comparação com o mês anterior.
“Como a maioria das transações estão atualmente sob custódia e ainda não foram fechadas, elas não estão refletidas nos registros públicos. Nas próximas duas a quatro semanas esperamos ter acesso aos registros”, disse ele. “Em outras palavras, o mercado já está em movimento – as pessoas ainda não perceberam.”
