Os credores comerciais estão fingindo. Depois de anos de espera e na esperança de que o mercado melhore, vendem dívida sobre activos norte-americanos em dificuldades, por vezes amortizando até 85% dos pagamentos do empréstimo.
Os credores, incluindo o Goldman Sachs Group Inc. e o Deutsche Bank AG, bem como as pequenas empresas, mostram uma maior vontade de parar activos problemáticos ou de se livrarem de empréstimos inadimplentes, mesmo que isso signifique registar grandes perdas. É doloroso, mas dizem que é necessário eliminar mais de 130 mil milhões de dólares em dívidas imobiliárias comerciais.
Sinaliza o fim da era de expansão e queda, quando os credores citaram uma perspectiva sombria para as taxas de juro e acordos comparáveis como razões para dar mais tempo aos mutuários em dificuldades – e para manter baixos os valores das propriedades, ao que parece, apesar do optimismo. A venda de empréstimos em dificuldades também ajuda a liberar dinheiro para investir em novas oportunidades em situações de dificuldades.
“Se você estiver do lado errado em uma dessas transações, pode ser um desastre ter que informar aos investidores que eles perderam seu dinheiro”, disse Xander Snyder, economista sênior de negócios da seguradora First American Financial Corp.
Este ano, o Shanghai Commercial Bank vendeu o empréstimo na conversão de Manhattan com desconto de 85% do valor pago no empréstimo. A Netflix Inc. está em negociações para comprar um hotel histórico em Los Angeles. em parte por um preço de venda de US$ 1,85 bilhão em 2021, depois que um credor liderado pelo Goldman Sachs assumiu a propriedade. Os gestores de fundos que compraram 240 milhões de dólares em obrigações comerciais garantidas por edifícios de escritórios de São Francisco sofreram perdas depois da venda dos empréstimos subjacentes terem deixado apenas 101 milhões de dólares para distribuir aos investidores.
A Lender Ready Capital Corp. liberou um conjunto de hipotecas garantidas por hipotecas no Sunbelt com um desconto de cerca de 30%, reduzindo a exposição excessiva do mercado, de acordo com uma pessoa familiarizada com o assunto.
A Ready Capital disse em fevereiro que pretendia eliminar 60% de sua carteira de empréstimos comerciais. Ele disse aos investidores que está procurando compradores para US$ 1,5 bilhão em empréstimos, com foco na liquidação de empréstimos inadimplentes e inadimplentes.
A empresa está “pressionando os credores e alguns desses ativos, que eventualmente irão procurar outro financiamento ou possivelmente vender os ativos subjacentes”, disse o CEO Dominick Scali na teleconferência.
Um porta-voz da Ready Capital não respondeu imediatamente a um pedido de comentário.
Cada vez mais, os credores estão forçando a venda ou execução hipotecária da propriedade que dá suporte ao empréstimo. No início deste ano, o Deutsche Bank entrou com um pedido de execução hipotecária do Kaufman Astoria Studios, da Hackman Capital Partners, com sede em Nova York, que tinha US$ 340 milhões em garantias. Um grupo liderado pelo Deutsche Bank está recrutando corretores imobiliários para vender algumas das propriedades de entretenimento de Hackman em Los Angeles, à medida que seus valores caem e a demanda permanece fraca após a paralisação da Covid e a greve dos roteiristas de Hollywood em 2023.
Representantes do Deutsche Bank e Hackman não responderam imediatamente aos pedidos de comentários. A Goldman Sachs, parte do grupo holding do Radford Studio Center que a Netflix está negociando para comprar, não quis comentar.
Uma porta-voz do Shanghai Commercial Bank, que vendeu os empréstimos no condomínio de Manhattan, recusou-se a comentar cada transação, mas observou que a empresa “estabeleceu procedimentos sólidos e segue procedimentos legais para gerir prudentemente a sua carteira de empréstimos”.
Mesmo entre os escritórios, que foram mais duramente atingidos pela pandemia, as vendas de casas em dificuldades aumentaram 45% no primeiro trimestre em relação ao ano anterior, disse o MSCI.
As empresas no mercado de novos escritórios procuram geralmente edifícios novos ou recentemente renovados no centro da cidade. Isso significa que os proprietários que não têm condições de renovar as suas casas antigas continuarão a enfrentar dificuldades, especialmente em mercados inativos.
“Se uma propriedade estiver em perigo há mais de três ou quatro anos, há muito pouca chance de que ela volte”, disse Lonnie Hendry, diretor de produtos da Trepp, um provedor de dados de negócios. “Os credores conseguiram estimar quanto de seus livros poderiam ser afetados por empréstimos inadimplentes e estavam dispostos a retirar esses empréstimos de seus livros e assumir as perdas.”
No primeiro trimestre, os empréstimos problemáticos ultrapassaram as novas adições aos estoques de medicamentos pela primeira vez desde 2022, disse a MSCI Inc. Mas o mercado continua problemático, valendo quase 132 mil milhões de dólares em todos os sectores de actividade, mostram os dados da empresa de análise.
Enquanto alguns credores vendem empréstimos problemáticos, outros agem mais rapidamente com as execuções hipotecárias. Em março, o saldo de hipotecas comerciais garantidas por hipotecas atingiu US$ 17 bilhões, acima dos US$ 7 bilhões em 2024 e o nível mais alto desde a era pós-crise, disse Trepp.
A Parkview Financial recentemente executou a hipoteca de dois prédios de apartamentos em Baltimore depois que o ex-promotor de hotéis deixou de pagar um empréstimo de US$ 45 milhões.
“Você traz um novo gerente de propriedade, muda o nome do prédio, talvez atualiza o lobby ou o elevador e espera de 12 a 24 meses e acho que verá a criação de valor”, disse o CEO da Parkview, Paul Rahimian.
Essas atividades estão se tornando mais comuns para os credores em Los Angeles.
“Temos dedicado muito tempo tentando ajudar os mutuários ao longo do ciclo”, disse Rahimian. “Mas à medida que o ciclo continuou, tornou-se mais difícil.”
A resistência a algumas perdas é o crescimento do background. A MBA espera que sejam emitidos US$ 805 bilhões em empréstimos comerciais este ano, um aumento de 27% até 2025. “A oportunidade está crescendo”, disse o JPMorgan Chase & Co. nas perspectivas de negócios para 2026. “Os setores multifamiliares, industriais e comerciais continuam fortes, e a ocupação de escritórios e os aluguéis estão aumentando em muitos mercados”.
Até as acções dos bancos, que actuam com cautela nos empréstimos hipotecários, estão a aumentar. Os empréstimos bancários para propriedades comerciais geradoras de renda aumentaram 3,6% no quarto trimestre em relação ao ano anterior, disse Trepp.
Isso é um bom sinal, diz Snyder, da First American. “Acho que estamos nos estágios iniciais de uma recuperação em todo o ciclo econômico mais amplo.”
Wong escreve para Bloomberg.
